ITBI: quem paga e como funciona esse imposto na compra de imóvel

Quem está no meio de uma negociação de compra e venda costuma esbarrar em uma dúvida recorrente: afinal, quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor? A resposta parece simples, mas envolve alguns detalhes que fazem diferença no bolso e no planejamento da transação.

Neste guia você vai entender o que é o ITBI, quem tem a obrigação de pagar, como o valor é calculado, os prazos envolvidos e o que pode acontecer caso o imposto não seja quitado antes do registro do imóvel.

O que é o ITBI

ITBI significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por meio de uma transação onerosa, como compra e venda, dação em pagamento ou permuta. Diferente do IPTU, que incide anualmente sobre a propriedade, o ITBI é cobrado uma única vez, no momento da transferência.

Cada prefeitura define a alíquota aplicada em seu município, que geralmente varia entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel. Em Ribeirão Preto, por exemplo, a alíquota pode variar conforme o valor venal de referência definido pela prefeitura, que nem sempre coincide com o valor de venda.

Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor

A regra geral, seguida na grande maioria das negociações no Brasil, é que o comprador é quem paga o ITBI. Essa é a praxe do mercado, embora a lei não obrigue expressamente que seja assim. Na prática, o ITBI é tratado como um custo adicional da aquisição, semelhante às taxas de cartório e à documentação necessária para o registro do imóvel.

Ainda assim, é possível negociar entre as partes quem arca com esse valor. Em alguns casos, especialmente quando o vendedor está mais interessado em fechar a venda rapidamente, ele pode concordar em dividir ou até assumir integralmente o custo do imposto. O importante é deixar essa definição clara e por escrito no contrato de compra e venda, para evitar mal entendido entre as partes.

Como é calculado o valor do ITBI

O cálculo do ITBI parte do valor venal de referência do imóvel, que é definido pela prefeitura, ou do valor da transação, prevalecendo o que for maior entre os dois. Sobre essa base, aplica-se a alíquota vigente no município.

Por exemplo, em uma cidade com alíquota de 2%, para um imóvel avaliado em R$ 400 mil, o ITBI seria de R$ 8 mil. Já em um imóvel financiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida, algumas prefeituras oferecem alíquotas reduzidas ou até isenção, dependendo da faixa de renda do comprador.

É importante confirmar diretamente com a prefeitura o valor venal de referência atualizado, já que ele pode ser diferente do valor usado para calcular o IPTU.

Quando o ITBI deve ser pago

O ITBI precisa ser pago antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Sem a guia de pagamento quitada, o cartório não realiza o registro, o que significa que a transferência de propriedade não se completa oficialmente, mesmo que o contrato de compra e venda já tenha sido assinado.

Por isso, é fundamental incluir o pagamento do ITBI no planejamento financeiro da compra, já que ele costuma ser exigido em um momento próximo à assinatura da escritura, junto com outros custos como emolumentos de cartório e taxas de registro.

ITBI em compras financiadas

Quando a compra envolve financiamento bancário, o banco geralmente solicita o comprovante de pagamento do ITBI como uma das condições para liberar o crédito. Isso significa que o comprador precisa ter esse valor disponível antes mesmo de receber o financiamento, já que ele não costuma estar incluído no valor financiado.

Vale reforçar que o comprovante de pagamento do ITBI é um dos documentos analisados durante o processo de registro do imóvel, junto com a matrícula atualizada e as certidões negativas do vendedor.

O que acontece se o ITBI não for pago

Sem o pagamento do ITBI, o registro do imóvel simplesmente não acontece. Isso deixa o comprador em uma situação de vulnerabilidade jurídica, já que apenas o registro em cartório garante a transferência oficial da propriedade, com validade perante terceiros.

Além disso, o atraso no pagamento do imposto pode gerar multa e juros aplicados pela prefeitura, aumentando o custo total da transação. Por isso, o recomendado é já incluir esse valor no orçamento da compra desde o início das negociações.

Existe isenção de ITBI

Sim, algumas situações específicas podem contar com isenção ou redução do ITBI, dependendo da legislação municipal. As mais comuns incluem:

• Aquisição do primeiro imóvel dentro de programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida, conforme a faixa de renda.
• Transferência de imóvel em processos de herança, que costuma ser tributada pelo ITCMD, e não pelo ITBI
• Integralização de imóveis ao patrimônio de uma empresa, em certas condições previstas em lei

Cada prefeitura tem suas próprias regras, então vale consultar a legislação municipal ou um profissional especializado para confirmar se a compra em questão se enquadra em alguma dessas exceções.

Perguntas frequentes sobre ITBI

O ITBI é pago à vista ou pode ser parcelado? Depende da prefeitura. Muitos municípios permitem o parcelamento do ITBI, mas isso costuma atrasar o registro do imóvel, já que o cartório geralmente exige a quitação total antes de prosseguir.

Posso usar o FGTS para pagar o ITBI? Não. O FGTS pode ser usado para abater o valor do imóvel ou compor a entrada em algumas modalidades de financiamento, mas não é permitido utilizá-lo para pagar impostos como o ITBI.

O ITBI é o mesmo valor em todas as cidades? Não. Cada município define sua própria alíquota, geralmente entre 2% e 3%, e também estabelece o valor venal de referência usado como base de cálculo. Por isso, o valor pode variar bastante de uma cidade para outra.

Quem calcula o valor exato do ITBI? O cálculo é feito com base nas informações declaradas na guia de ITBI, emitida pela prefeitura, que confirma o valor venal de referência do imóvel e aplica a alíquota vigente.

Imóvel usado paga o mesmo ITBI que imóvel novo? Sim, a cobrança do ITBI não depende de o imóvel ser novo ou usado. O que importa é o valor da transação e o valor venal de referência definido pela prefeitura no momento da transferência.

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